Caicos Beach Club

OPERATION DU PLAN LOGEMENT PRIVE

Les propriétaires de la station balnéaire du Caicos Beach Club et Marina auront la possibilité chaque année d'inscrire leur unité dans le plan Logement Privé. Les propriétaires qui participent au plan se verront attribuer un revenu locatif, et en même temps garderont l'option d'utiliser les logements via leur inscription au Caicos Beach Club.

La station balnéaire de Caicos Beach Club et la Marina seront opérées comme un Hôtel de Station Balnéaire, cependant, la seule différence entre la station balnéaire de Caicos Beach Club/ Marina et un Hôtel local est que les revenus nets des honoraires de location seront attribués au Propriétaire de la Résidence de Station Balnéaire qui a inscrit l'Unité dans le Plan Logement Privé, et non pas au propriétaire de l'Hôtel.

Le Plan Logement Privé fonctionnera comme suit:

• Les honoraires totaux de location pour un trimestre sont reçus
• Les frais totaux pour le trimestre sont déduits
• Le revenu locatif net est mis sur le compte du Plan Logement Privé et divisé entre tous les Propriétaires d'Unité dans le Plan selon leur participation respective en tant que membre

La station balnéaire et la marina ne sont pas du Time Sharing ni des soucis, ce sont des avantages!

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L'honoraire de maintenance de $300US par mois comprend les frais fixes tels que l'assurance, l'électricité pour les parties en commun, la partie fixe de l'électricité de l'unité, etc.

La charge pour l'utilisation inclut les frais variables tels le service quotidien de chambre, la literie, le service du linge, l'électricité pour la partie variable, l'eau, les fungibles, etc.

L'honoraire de gestion inclut le coût de la gestion associé à l'opération de la station balnéaire et la location des Unités de la station.

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Non, il n'y a pas d'occupation minimum garantie, cependant sur le site Internet nous sommes restés très conservateurs au niveau du pro-forma d'investissement. Le taux d'occupation à 55% et un prix locatif à peu près 35% en dessous du prix annuel locatif (on devrait utiliser le prix saisonnier de location qui est plus haut) donne un retour net de 22,4% après déduction de tous les frais et du paiement de la charge d'un emprunt-logement ou d'un billet à ordre.

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Vous pouvez soit utiliser les deux semaines gratuites, soit les proposer en location par tous les moyens que vous voulez. Les deux semaines ne peuvent pas être remises dans le fonds commun de location, parce que c'est un conflit d'intérêt à l'égard de la responsabilité de location que nous avons envers tous les participants au fond commun de location.

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Oui, si l'Unité n'est pas dans le fonds commun de location, l'Unité peut être utilisée par les propriétaires à tout moment. Si vous inscrivez votre Unité au fond commun de location, l'Unité est inscrite pour l'année civile complète. Il s'agit d'une décision à prendre chaque année trois mois avant le commencement de l'année civile suivante.

Puisque la location est gérée en fond commun, personne n'est autorisée à inscrire ou à annuler l'inscription pendant l'année parce que ceci irait à l'encontre de l'intégrité du fonds commun.

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Le Promoteur revendra l'Unité, sinon il y a à peu près 20 Agences Immobilières dans les Iles Turques et Caïques qui seraient heureuses de vendre l'Unité pour vous. Je suggèrerais le Promoteur puisque le marché principal est toute personne qui séjourne à la Station.

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L'Ile de Caïque du Sud a un aéroport international avec douane et immigration. Un terminal et une tour neufs et climatisés sont en construction par le gouvernement pour cette île. L'aéroport international de Caïque du Sud est à environ 6 kilomètres de la Station.

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L'achat de la propriété s'effectue à bail pour une période de 99 ans.

Veuillez noter les avantages suivants d'être propriétaire d'un bail à 99 ans par rapport à un titre de propriété libre:

Le Promoteur proposer les Résidences de la Station à environ 40% de moins par rapport au prix du marché dans les Iles Turques et Caïques

La taxe de transfert de propriété immobilière dans les Iles Turques et Caïques est actuellement à 9,75%. Le Promoteur a négocié la taxe de transfert pour réduire cette taxe de 9,75% à 3% sur le transfert du bail à 99 ans. Par exemple, le prix moyen d'une résidence avec une chambre à la Station Ocean View est US$510.000, comparé au prix actuel à Caicos Beach Club de US$289.000. La taxe de transfert sur le prix d'achat de $510,000 serait US$49.470,00 payé au gouvernement des Iles Turques et Caïque en somme finale, comparé à la taxe de transfert sur une Unité du Caicos Beach Club de US$8.670,00 ou une économie en somme finale de US$40.800,00.

Cette Résidence de Station n'est pas la résidence principale d'un individu, mais un bien d'investissement. Le terme moyen pendant lequel un propriétaire garde un propriété d'investissement est entre cinq et dix ans . Pourquoi alors voudrait quelqu'un payer US$40.800,00 de plus en fin d'opération pour garder la propriété entre cinq et dix ans?

De plus, si quelqu'un devait acheter en propriété libre, il ne serait pas couvert par l'accord de promotion entre le Promoteur et la Couronne, ce que nous appelons un "bouquet de droits". Quelques exemples des droits qui pourraient être perdus sont les suivants:

L'Acheteur devrait payer des droits de 35% sur les meubles dans son Unité (le Promoteur ne paie pas cette taxe)

L'acheteur paierait la taxe plus importante de transfert mentionnée ci-dessus.

L'acheteur paierait des taux plus hauts d'assurance individuelle

L'Acheteur devrait payer les frais d'opération de la Résidence de la Station séparément et par lui-même, comparés aux frais qui sont payés par le fonds commun de location. Non seulement un propriétaire devrait payer les factures lui-même, mais il paierait à un prix plus fort, à la fois en terme d'économie d'échelle (parce que plus il y a des personnes pour payer la même facture dans le fond commun de location, moins cher paie chaque personne) mais le prix auquel les articles doivent être payés serait plus fort, par exemple, une facture d'électricité payée pour une Unité achetée avec un bail à 99 ans dans le fonds commun de location est payée au prix réduit d'électricité pour le Promoteur qui a été négocié dans l'accord de Promotion et qui est plus bas d'un facteur de 2,5 par rapport au prix habituel pour l'électricité.

Si la propriété était achetée en titre libre, il n'y aurait pas de fonds commun de location parce que tout le monde devrait payer sa propre électricité, sa propre eau, etc. Dans le fonds commun de location tous les frais sont traités ensemble et payés par la société de gestion de la part des propriétaires. De plus le revenu est mis ensemble et tout le monde reçoit sa part pro rata, comparé à l'autre cas où l'on reçoit des revenus seulement si sa résidence de Station en particulier est louée.

Le Promoteur a le droit d'importer de la main d'oeuvre étrangère pour réduire les coûts, cette main d'oeuvre ne pouvant être utilisée que pour l'opération et la maintenance des Résidences de la Station qui fonctionnent sous l'Accord de Promotion.

Bien qu'il n'y ait pas de taxes annuelles de propriété dans les Iles Turques et Caïques, on ne sait jamais si ceci pourrait être le cas à l'avenir. Dans l'Accord de Promotion, si quelque taxe que ce soit est imposée, le Promoteur bénéficiera d'une exonération de 25 ans d'une telle taxe, ce terme commençant à partir de la complétion de la Phase 1. A titre d'exemple, au taux actuel de taxe sur l'immobilier dans l'état de la Floride, sur une valeur immobilière de US$510.000,00, les taxes annuelles de propriété immobilières seraient environ US$10.000,00.

Ce sont juste quelques exemples de pourquoi quelqu'un préfèrerait un bail de 99 ans et la protection de l'Accord de Promotion du Promoteur, par rapport à un titre libre de propriété qui n'apporte pas ces droits. De plus, chaque fois qu'un coût augmente, le retour sur investissement diminue.

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La Phase 1A comporte 274 Résidences Ocean View avec Une Chambre. Cette Phase sera achevée d'ici 15 à 18 mois. Ces Unités se vendent actuellement à un prix réduit "en construction" (actuellement à un tiers en dessous du prix actuel du marché). Les Phases ultérieures seront vendues à plein prix et comme des Unités à Parts, pas des Unités entières. Les Unités à Parts n'entrent pas dans le fonds commun de location. Donc le jour où vous voudrez revendre votre Unité, nous pourrons le vendre pour vous (nous ne vendons plus de la propriété à part entière) ou il y a 20 agences immobilières dans les Iles Turques et Caïques qui la proposeront au marché pour vous.

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Il y a quatre phases encore qui sont planifiées. La construction de ces phases se passera sur une période de dix ans. Les Phases comprennent une Marina, des Résidences Privées, des Résidences à Parts comme mentionnées ci-dessus et un Casino. Il y aura des activités de Casino dans la Phase 1A.

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Il n'y a que 15.000 autochtones dans toutes les Iles Turques et Caïques. Par la suite il y a environ 10.000 Britanniques et Canadiens. Il n'y a pratiquement pas de crime sur les Iles. Les Iles sont sous règne Britannique et donc les armes à feu ne sont pas permises. Ces Iles font partie des Antilles Britanniques qui comprennent les Iles Caïmanes, les Bermudes et les Iles Turques et Caïques. Ces îles sont si populaires parce qu'elles sont sûres et propres. Vous pouvez marcher sur la plage à 23:00 heures sans être embêté par personne. Ce n'est pas les Bahamas, la Jamaïque ou la République Dominicaine où il y a des millions de gens et il y aura toujours du crime et de la pauvreté. Dans les Iles Turques et Caïques, les autochtones sont propriétaires de leur propre entreprise ou travaillent pour quelqu'un d'autre. Les secteurs principaux d'activité économique sont le secteur bancaire délocalisé (offshore), le tourisme et l'exportation de poisson, de homard et de conque. La sécurité sociale existe et tout le monde travaille ou est pris en charge par le gouvernement local.

Cependant les îles ne sont pas une solution de vacances à bas prix et il est difficile de trouver une chambre à louer en haute saison parce que les Iles sont sûres et propres. En fait après le 11 septembre quand le tourisme mondial était en recul, le tourisme aux Iles Turques et Caïque a augmenté de 20% cette année.

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Il n'y a pas de taxes (Entreprise, Personnelle, Foncière, Transmission ou Succession) dans les Iles Turques et Caïque, et il n'y a pas d'obligation de déclaration. Il n'y a aucune forme à remplir concernant le revenu aux Iles Turques et Caïque.

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Evidemment il faut être préparé contre les Ouragans. Ces Unités sont conçues pour y résister. Le bâtiment entier y compris les murs, les toits et les balustrades est fait en béton renforcé. Un vent à 200 miles à l'heure peut soulever à peu près 40 livres par pied cubique. Le toit en béton renforcé pèse environ 160 livres par pied cubique. Les fenêtres et les baies vitrées coulissantes sont faites de verre pouvant résister à des ouragans. De plus les fondations sont à 40 pieds au-dessus de la mer et donc vous n'avez pas à vous inquiéter concernant des inondations ou des ras de marée.

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Oui, les financements proposés sont comme suit:

• Financements jusqu'à 60%
• Billet à ordre sur 10 ans à remboursement d'intérêts uniquement
• Paiement "ballon" (amortissement partiel du financement sur le terme)
• Taux Citi Bank Prime plus 2 Points ajusté chaque année, environ 8,5
• Billet sans Recours
• Pas de Pénalité pour Remboursement Anticipé

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